O STF proíbe IPTU maior pelo tamanho da propriedade quando a metragem é utilizada diretamente para definir uma alíquota mais elevada. Por unanimidade, o Supremo Tribunal Federal decidiu que os municípios não podem cobrar percentuais diferentes do Imposto Predial e Territorial Urbano exclusivamente com base na área construída do imóvel. O julgamento ocorreu no plenário virtual e foi encerrado em 5 de agosto de 2026, enquanto o acórdão foi publicado no dia 14 do mesmo mês. Como a controvérsia foi analisada sob o sistema de repercussão geral, a interpretação deverá orientar decisões judiciais semelhantes em todo o Brasil. Entretanto, a decisão não elimina a cobrança de IPTU sobre imóveis grandes nem impede que a metragem influencie o valor venal usado como base de cálculo.
STF proíbe IPTU maior pelo tamanho: o que foi decidido?
A tese foi fixada no Tema 1.455 da repercussão geral, analisado no Recurso Extraordinário com Agravo nº 1.593.784. Conforme o entendimento aprovado, é inconstitucional uma lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29, de 2000, que estabeleça alíquotas de IPTU em razão da área do imóvel. Isso significa que uma prefeitura não pode determinar, por exemplo, que residências com até 300 metros quadrados paguem uma alíquota de 0,5% e que aquelas acima de 400 metros quadrados sejam automaticamente tributadas em 1%, caso a única justificativa para a diferença seja a metragem. Segundo o Supremo, a Constituição apresenta critérios específicos para a progressividade e a diferenciação do imposto, e os municípios não possuem liberdade para criar outros parâmetros.
Caso começou após cobrança realizada em Chapecó
A discussão chegou ao STF por causa da Lei Complementar Municipal nº 639, de 2018, de Chapecó, em Santa Catarina. A norma estabelecia uma alíquota de 1% para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados. Um contribuinte questionou a cobrança e obteve uma decisão favorável na Justiça catarinense. A alíquota foi reduzida para 0,5% e o município foi condenado a devolver os valores pagos a mais dentro do período não atingido pela prescrição. Posteriormente, a Primeira Turma Recursal do Tribunal de Justiça de Santa Catarina manteve o entendimento. Chapecó recorreu, então, ao Supremo, alegando que imóveis maiores representariam uso mais intenso do solo urbano e maior demanda por infraestrutura e serviços públicos.
Constituição permite critérios ligados a valor, localização e uso
Relator do processo, o ministro Dias Toffoli rejeitou o argumento apresentado pelo município. A Constituição permite que o IPTU seja progressivo em razão do valor do imóvel. Além disso, autoriza a aplicação de alíquotas diferentes conforme a localização e o uso da propriedade. Dessa maneira, um imóvel comercial pode receber tratamento tributário diferente de uma residência, enquanto uma construção situada em determinada região pode ser enquadrada de modo distinto de outra localizada em um bairro com características urbanísticas diferentes. Entretanto, a área construída não se confunde com valor, localização ou finalidade. Para o relator, utilizar a metragem para elevar o percentual representa uma forma de progressividade não autorizada constitucionalmente, ainda que o município tente classificá-la como seletividade relacionada ao uso do solo.
Metragem ainda pode influenciar o valor final do IPTU
A decisão exige uma distinção importante. O STF proíbe IPTU maior pelo tamanho quando a área serve para escolher a alíquota aplicável, mas a metragem ainda poderá ser considerada no cálculo do valor venal da propriedade. Normalmente, o IPTU é calculado por meio da multiplicação entre o valor venal e a alíquota definida pela legislação municipal. Consequentemente, um imóvel com 500 metros quadrados pode ter valor venal superior ao de uma residência com 100 metros quadrados e, por isso, pagar uma quantia maior, ainda que os dois estejam submetidos ao mesmo percentual. O que foi considerado inconstitucional é o aumento automático da própria alíquota apenas porque uma unidade possui mais área construída. Portanto, a decisão não determina que imóveis grandes e pequenos paguem valores idênticos.
Contribuintes poderão questionar cobranças municipais
Proprietários de imóveis localizados em municípios que adotem alíquotas diferentes exclusivamente por faixas de metragem poderão analisar a legislação local e os carnês emitidos nos últimos anos. Caso seja constatada uma cobrança incompatível com a tese fixada pelo Supremo, poderá ser solicitada a correção dos lançamentos futuros e, dependendo das circunstâncias, a restituição dos valores pagos indevidamente. Entretanto, a devolução não ocorrerá automaticamente para todos os contribuintes. Em geral, será necessário apresentar requerimento administrativo ou ajuizar uma ação, além de respeitar o prazo prescricional aplicável aos tributos, normalmente limitado aos cinco anos anteriores ao pedido. Também deverá ser verificado se a diferença de alíquota foi realmente baseada na área ou se decorreu de critérios constitucionais, como localização, destinação comercial ou valor venal.
Decisão limita autonomia tributária das prefeituras
Embora os municípios tenham competência constitucional para criar e arrecadar o IPTU, essa autonomia deve respeitar os limites estabelecidos pela Constituição. A decisão unânime reforça que as prefeituras não podem presumir maior capacidade econômica apenas pelo tamanho físico da construção e, a partir disso, impor um percentual superior. Por outro lado, continuam autorizadas a atualizar a planta genérica de valores, revisar o valor venal e aplicar alíquotas progressivas conforme o preço da propriedade, desde que as regras sejam aprovadas por lei e observem os princípios tributários. Com a repercussão geral, processos semelhantes que estavam suspensos poderão ser solucionados com base nessa interpretação. Assim, o entendimento oferece segurança aos contribuintes, mas também poderá obrigar algumas administrações municipais a revisar leis, sistemas de cobrança e previsões de arrecadação.
